土地市場普遍“秋意濃”，東莞的一場土拍卻搶盡風頭。

    11月5日，經過32輪競價之后，華潤置地以45.1億元最高限價摘得一宗地塊。

    華潤置地是東莞市場的“后來者”，但不過兩年間已在東莞落下多子。截至2019年8月，華潤置地已在東莞市11個鎮區共布局13個項目。

    不僅是華潤置地，中海地產、招商蛇口這些深圳本地的龍頭房企也在加速搶灘東莞。巨頭來襲，東莞成為兵家的必爭之地。

    東莞首宗“限地價+轉方案評審”地塊

    華潤置地拿下的這宗地塊是東莞南城CBD唯一大型未開發商住地，位于水澗頭舊改安置房區域。

    這宗地塊的出讓條件設置基本將中小房企擋在競賽圈外。這宗地塊要求保證金15億元，且如果以最高限價計算，其樓面價高達22452元/平方米，雖不是東莞的單價地王，但超過兩萬的樓面價在東莞并不常見。

    據出讓文件，地塊由A～H等8個單元組成，其中C、D、H用于配建水澗頭村安置房面積，這部分拆遷安置項目建成的住宅、商業物業按建筑面積計算限定最高銷售單價均不高于8000元/平方米（毛坯房），產權車位限定最高銷售單價不高于8萬元/個。地塊還需配建幼兒園等公建配套面積6630平方米，實際可售面積為20萬平方米。

    參與這宗地塊競價的房企共有4家，包括華潤置地、東實集團、保利發展和金地集團。除東實集團為東莞本地國企外，其他3家均為全國性大型房企。

    這宗土地經過32輪競價后，被競至451152萬元最高限價。但根據規則，這宗土地并非“價高者得”，而是觸達最高限價后即轉為地塊概念設計方案評審，競買人須在資格確認環節同意接受上限報價后，提交設計方案，由評審機關確定土地競得入選人。最終華潤置地拿下了這宗地塊。

    事實上，進入評標階段，華潤置地就具有其他房企無可比擬的優勢——在前期工作中，華潤置地正是這個舊改項目的拆遷安置前期服務商。

    1-6月房地產開發企業累計土地購置面積同比下降27.5%，跌幅減少5.7pct，其中6月單月購置面積同比下降14.3%，跌幅較5月收窄17.2pct。1-6月土地累計成交價款同比下滑27.6%，跌幅減少8.0pct，其中6月土地成交價款同比下滑11.6%，跌幅較5月縮小28.3pct。

單月土地購置面積（萬平）

數據來源：公開資料整理

土地購置面積累計同比

數據來源：公開資料整理

土地成交價款單月同比及累計同比

數據來源：公開資料整理

    “兵家必爭之地”

    東莞受到龍頭房企垂青是近幾年的事情，華潤置地、招商蛇口是這兩年才在東莞有大型的投資動作，但都來勢洶洶。

    華潤置地發布的數據顯示，截至2019年8月，華潤置地在東莞市11個鎮區共布局13個項目，涉及住宅開發、商業地產、城市更新、片區綜合運營、產業地產等業務，累計拓展土地資源約962萬平方米。

    招商蛇口則已在東莞多個鎮區布局，業務板塊涉及城市更新、連片開發、產業園區、TOD綜合開發、社區開發等多類項目。

    被廣州、深圳“夾”在中間的東莞，為何在土地市場轉冷的當下，依然能夠獲得房企青睞？

    從經濟基本面來看，東莞的發展依然可期。東莞統計局數據顯示，今年前三季度，東莞實現地區生產總值6592.01億元，同比增長7.2%，居于廣東省前列。

    這是支撐房企持續加碼的基本面。“比起中山、惠州，好太多。”一名TOP30房企投資部的人士告訴《每日經濟新聞》記者。

    事實上，這兩年東莞不僅土地市場火熱，舊改市場也備受房企關注。一名深圳房企從事舊改業務的人士向記者表示，“（東莞）很火，我都想去東莞的項目了。”

    上述從事舊改業務的人士分析稱，東莞舊改火熱的原因在于，“政策在慢慢改善，而且項目都很大，部分鎮區房價也不便宜。”

    他對比深圳的舊改項目指出，“深圳目前整體舊改步伐都放慢了，各區有各區的情況，有些區根本推不動。”他認為，東莞城市更新的優勢在于，起步比較晚，但相對于其他城市比較積極。

    這或許是華潤置地、招商蛇口等在深圳本地同樣坐擁優質城市更新項目卻依舊搶灘東莞的重要原因。雖然深圳項目的利潤率極高，但推進緩慢卻是開發商必須直面的問題。

    值得留意的是，雖然華潤置地目前在東莞發展勢頭迅猛，但還算不上東莞的頭部房企。

    今年4月，華潤置地東莞公司負責人曾公開表示，今年他們在東莞預計銷售額將達到50億元，而克而瑞數據顯示，今年前10個月，萬科、碧桂園均破百億，第十名的門檻為29.96億元，華潤置地未能躋身前十，離50億元的預計銷售額更有相當差距。

    在這個被萬科、碧桂園兩大巨頭包圍的市場，華潤置地雖雄心萬丈，但前路依然充滿挑戰。