在中央“房住不炒”定位不變、房地產調控持續加碼、房地產金融政策縮緊等多因素作用下，樓市平穩仍將是主基調。業內普遍認為，2019年的“金九銀十”恐將成空，對此部分城市已有松綁調控舉動，以小幅提振市場信心。全國樓市一片秋意，唯深圳“暖意洋洋”。雖然近期一系列政策利好深圳，但考慮到國家在控制資金流向房地產，深圳的房價上漲空間仍有限。

    2019年8月28日，湖南省臨澧縣首屆房產交易博覽會組委會舉行新聞發布會，該發布會推出了一份《關于進一步促進房地產市場平穩健康發展的若干意見》。《意見》明確，在規定的時限內在縣城區購買符合條件的商品房可享受購房貨幣補貼，其子女入學可就近申請學位，享受優質教育資源等。

    臨澧并不是唯一松綁調控的三四線城市。9月初，浙江嘉興調整了公積金貸款額度。緊接著河南宣布，對全省農村教師購房給予優惠。

    此外，上海、珠海、天津、長沙等熱點一、二線城市，也出臺了相關的措施。

    近期，國家層面的樓市政策不斷出臺。既有個人住房貸款定價新規，又有對“房住不炒”的多次重申。這些措施大多被市場解讀為利空，并大大稀釋了降準帶來的樂觀情緒。考慮到下半年以來多地市場已經降溫，樓市進入下行通道已不可避免。地方政府的穩定市場布局能起到效果嗎？

    “金九銀十”預期走低

    與往年類似，出于年中報表的考量，房企在6月加大銷售力度，并使得當月的市場交易量明顯增長。但此后的7月和8月，營銷手段告一段落，再疊加政策調控的施壓，樓市的季節性下滑再度出現。

2018年8月-2019年8月全國商品房住宅銷售面積走勢圖

資料來源：國家統計局

    2019年8月，40個典型城市新建商品住宅成交面積環比下降9%，同比下降3%。下半年以來，新建住宅成交量已經連續兩個月環比下降。

    這輪下滑覆蓋了各個城市層級。4個一線城市新建商品住宅成交面積環比下降19%，同比下降16%；18個二線城市成交面積環比下降10%，同比增長6%；18個三四線城市成交面積環比下降4%，同比下降17%。

    二手房方面，2019年8月，該機構監測的13個城市二手房成交量環比下降8.5%，成交量仍處于5月以來的下行通道之中。

    從2019年5月底開始，多家房企被列入暫停公開市場發債業務名單，監管部門收緊部分房企公開市場融資，包括債券及ABS產品。同時，住建部針對“地王”現象點名部分開發商。7月初，部分信托公司接到銀保監會的指導，收緊房地產信托業務。國家發改委也于此后要求，房企發行外債只能用于置換未來一年內到期的中長期境外債務。

    2019年7月30日召開的中央政治局會議首次提出“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”。此后，央行就房地產占用信貸資源，消費貸、銀行理財等資金違規進入房地產市場等問題進一步探討解決方案。

    由于房企的融資渠道被大大限制，房企對外投資也變得謹慎起來，這也直接影響到土地市場的表現。

    2019年8月全國300城市住宅用地土地成交面積2603萬平方米，環比下降26.22%，相比2018年同期下降20.54%。

2018年8月-2019年8月全國300城市住宅用地土地成交面積走勢圖

資料來源：智研咨詢整理

    與住宅交易類似，三類城市的土地交易面積均出現下降：一線城市環比下降4成，二線城市下降17.1%，三線城市下降5.7%。

    因城施策非救市

    部分地方政府對政策的微調，正是在此背景下展開。實際上，由于政策從出臺到執行有一個時間周期，未來的市場下行幅度可能更大。

    2019年8月，全國首套房貸款平均利率為5.47%，環比上漲了3BP；二套房貸款平均利率為5.78%，環比上漲2BP。

2019年1-8年全國首套房及二套房貸款平均利率走勢圖

資料來源：智研咨詢整理

    在該機構監測的35個城市中，8月共有17個城市的首套房貸利率平均水平有所上漲。一線城市中，廣州地區首套房貸款利率平均水平環比上漲了4BP；二線城市中，蘇州、無錫、沈陽、長沙四城已連續三個月上漲。

    8月末，央行明確，自10月8日起，新發放商業性個人住房貸款利率以最近一個月相應期限的LPR為定價基準加點形成。有銀行業人士向21世紀經濟報道指出，在房住不炒的大背景下，此輪“換錨”后，熱點城市的房貸利率將會穩中有漲。

    這也意味著，房地產市場將面臨的后續壓力并不小。

    在近期的各類“因城施策”舉措中，并無類似人才新政的“大手筆”，但從政策內容看，仍可在一定程度上提振市場信心。

    浙江嘉興規定，已還清公積金貸款，再次購買自住住房的，仍可享受60萬元的額度；貴陽將二手房住房公積金貸款最低首付款比例由25%下調至20%；河南對符合條件的農村教師實施購房優惠，幅度不低于20%；無錫、長沙調低落戶門檻；上海、珠海在部分區域放松限購。

    不能簡單理解為“救市”。目前出臺的政策是按照“因城施策”的框架推出的，可在一定程度上釋放合理的需求，同時有助于維持市場穩定，避免大起大落。

    未來還會有城市出臺“因城施策”措施，其中，三四線城市的動力相對較足。同時，在房住不炒的背景下，也不排除部分熱點城市繼續收緊的可能。

    地方“因城施策、一城一策”主基調未變，考慮到當前的市場環境，市場壓力較大的城市，可能先進行調整。