澎湃新聞根據國有六大銀行（工商銀行(5.660, 0.02, 0.35%)、農業銀行(3.750, -0.02, -0.53%)、中國銀行(3.830, 0.00, 0.00%)、建設銀行(7.160, 0.02, 0.28%)、交通銀行(6.280, -0.04, -0.63%)和郵儲銀行）去年年報統計發現，在合計新增的51305.59億元貸款中，公司類貸款增加14876.08億元，占比不足三成，投向了個人貸款的是31180.04億元，占比六成，其中個人住房貸款增加了25338.96億元，占據全部新增貸款的半壁江山。

    去年投放貸款最熱情的是農行。

    截至去年末農行發放貸款和墊款較上年末增加 12200.74 億元，增長 11.4%，發放貸款和墊款總額（不含應計利息）較上年末增長 11.1%。

    “宇宙行”工行以11864.57億元的新增貸款投放緊隨農行之后，中行（9227.14億元）、建行（8796.12億元）和郵儲銀行（6467.3億元），而去年新增2749.72億元貸款的交通銀行，排在最后。

    值得一提的是，國有六大行去年公司類貸款的增速，均落后于個人貸款。

    其中，表現最為明顯的是建設銀行，對公貸款的新增量僅占全部新增貸款的6%。

    去年建行的公司類貸款和墊款較上年增加541.54 億元，增幅僅為 0.84%，主要投向基礎設施行業等領域；而個人貸款和墊款較上年增加6459.50 億元，增幅 12.44%。

    建行高管在業績會上坦言，內部有一定的資產結構調整，優先發展零售業務，同時鞏固對公交易性業務的優勢。

    該行首席財務官許一鳴表示，原來對公業務主要是放信貸、對公存款，以后銀行的公司業務交易會逐步的擴大到投資銀行業務，金融市場業務，資產管理業務，托管業務，結算和現金管理，銀團貸款，財務顧問，對公新型結算等等，對于銀行來說也是資本占用少的銀行產品和服務。

    公司類貸款增加最多的是工行，新增4820.3億元，增幅為5.4%，增加最少的是交行，去年公司類貸款增加492.27億，占其全部新增貸款的18%。

    工行在年報中稱，去年公司類貸款主要圍繞三大支撐帶、雄安新區、粵港澳大灣區等重大戰略規劃，持續加強對高端制造業企業的融資支持力度，重點對接交通基礎設施互聯互通、城鎮基礎設施和公共服務領域的重大項目和民生工程、在建項目的投融資需求。

    不同于各家銀行在對公貸款上的投入，各家對個人貸款、尤其是房貸的投放熱情依舊高漲。

    其中，工農中建四大行去年投放的個人住房貸款均超過了4400億，增速也全部在10%以上。

    各家大行在年報中表示，個人貸款主要是重點支持居民自住購房融資需求，落實差異化住房信貸政策。

    房企銀行貸款市場現狀及發展趨勢分析

    房企銀行貸款主要可分為土地儲備貸款、項目開發貸款、抵押貸款、并購貸款等形式。銀行向借款人發放的用于開發、建造向市場銷售、出租等用途的房地產項目的貸款，主要為滿足房地產項目開發過程中的建設資金需求，包括房產開發貸和地產開發貸。根據數據，截止2018年6月，房企到位資金7.93萬億元，其中銀行貸款到位資金9987.75億元，同比下降10.30%，銀行貸款占房企到位資金比重12.60%，較2017年有所下降，這一比重僅略高2011年至今最低比重(12.59%)0.1pct。

房企到位資金：銀行貸款占比

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    目前對于開發貸的限制主要體現在‚一般需滿足‘四三二’，募集資金用途受限，僅能用于項目建設等。

    根據中國人民銀行統計，截止2018年6月末，房產開發貸款余額8.18萬億元，同比增長27.7%；地產開發貸款余額1.46萬億元，同比增長7.1%；房地產開發貸款余額在6月末合計為9.64萬億元，同比增長24.23%。

    銀行貸款主要可分為土地儲備貸款、項目開發貸款、抵押貸款、并購貸款等形式。截止2018年6月，銀行貸款到位資金9987.75億元，同比下降10.30%，占房企到位資金比重12.60%，僅高于2016年的12.59%。目前；當前銀行貸款予地產公司途徑所受限制較多，但整體宏觀環境有所松動，我們認為銀行貸款占房企到位資金比重大概率維持在11.5%-12.5%的區間內。

房地產行業股權融資規模占房企到位資金比重

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    根據數據，分類監管后，房企發債規模顯著收縮，2017年整體發債規模（按照證監會行業[2012]統計的公司債、企業債、短期融資券、中期票據、定向工具）2984.38億元，較16年的高峰值9804.08億元下降6819.7億元，同比下降69.56%。

2008年至今全行業發債評級結構

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2008年至今全行業發債期限比例

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    資產證券化包括類REITS、CMBS、運營收益權ABS、物業費ABS、購房尾款ABS、供應鏈ABS等。資產證券化為發起人將自身持有的基礎資產‚真實出售給SPV，能夠實現風險隔離；同時，掛牌之后形成標準化資產，能夠吸引機構投資者低成本資金進入，在非標監管環境趨嚴的形勢下，通過多種形式底層資產現金流的安排和重塑，成為房地產企業全鏈條融資的重要途徑。

券商資管通道業務資金投向

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基金子公司資金投向

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    除了上述的幾種外部融資形式，還有諸如債務展期、售后回租式融資租賃等融資方式。根據數據，如果剔除自有資金、定金及預收款、個人按揭款及上述外部融資形式的占比，其他融資渠道占房企到位資金比重約4.37%。