素有“鬼城”之稱的鄂爾多斯，近來終于實現了“逆襲”，最直接的表現便是樓市復蘇。

    如果用一個詞來形容當地的房價，“大起大落”或再合適不過。在過去的10余年間，鄂爾多斯的房價從每平方米1500元，快速漲至1萬元甚至更高，而后迅速墜落至5000元甚至更低，成為中國房地產泡沫的“最佳展品”。

    幾年過去后，鄂爾多斯已逐漸度過煤炭城市轉型的陣痛，房價也逐步恢復到暴跌前的水平。“安居客”的數據顯示，鄂爾多斯9月二手房均價為每平方米6729元，環比上漲 1.63%；康巴什區9月二手房均價為每平方米10396元，環比上漲 0.68%。

    “鬼城”的由來

    2010年，美國《時代周刊》的一篇報道《中國鄂爾多斯：一座現代鬼城》，引起了世界的關注。“鬼城”在之后的幾年中，成為鄂爾多斯的代名詞。

    在該篇報道中，《時代周刊》描述了原計劃遷入百萬人口的鄂爾多斯康巴什區，在建成后卻成了一座現代化空城，15分鐘內不見一個行人，駛過的汽車不到10輛。即使偶爾出現的行人，也是踱著沉重的步伐，毫無生機。

    事實上，在這篇報道的背后，是彼時的康巴什區的基建設施還未完全建完，因此入住率不高，大部分人口還居住在老城區，造成新區有空蕩、落魄之感。

    而康巴什新區的故事要從更久之前說起。

    在2004年以前，鄂爾多斯一度是內蒙古最為貧困的地區之一。而被庫布齊和毛素烏兩大沙漠包圍起來的康巴什區，也因環境惡劣只有兩個小村莊，人口不足1400人。

    直到“羊、煤、土、氣”這四大寶貝的崛起，鄂爾多斯才真正迎來了“揚眉吐氣”的局面。

    數據顯示，鄂爾多斯煤炭探明儲量達1676億噸，占全國總量的六分之一；天然氣探明儲量8000多億立方米，占全國總儲量的三分之一；稀土儲量65億噸；其特有的阿爾巴斯白山羊絨被譽為“軟黃金”。

    憑借優渥的自然資源，鄂爾多斯迅速發展。“東方網”曾援引當地居民的話語表示，“中等以上的礦，一個晚上就能掙200萬~300萬元”。

    2009年，鄂爾多斯GDP突破2000億元，人均GDP為13.44萬元，超過北京、上海等一線城市，達到中等發達國家水平。

    據2011年住建部發布的《中國民間資本投資調研報告》顯示，鄂爾多斯資產過億的富豪人數超過7000人。鄂爾多斯每217個人中間，就有一個億萬富翁；每15個人里面，就有一個千萬富翁。

    而康巴什新區的建設，也是隨著鄂爾多斯的興盛緊鑼密鼓開展的。

    2004年，為了改變貧窮落后的狀況，以及解決老城區交通擁擠和人口膨脹的問題，鄂爾多斯決定零起點高標準規劃建設康巴什新區。當年，康巴什新區基礎設施建設打下第一個地基；2006年，鄂爾多斯市政府搬遷入駐；2007年，地上項目全面開工。

    在隨后的幾年間，康巴什迅速從一片荒漠變身成為現代化新區，目標是成為鄂爾多斯新的政治、文化、金融中心。

    房價經歷過山車

    在康巴什新區火熱開發的同時，當地的房價一路飆升。

    《新民晚報》曾援引當地居民的話語表示：“仿佛一夜之間，房產就開始火爆，大家都發瘋了似地去搶房，凌晨一兩點就去排隊等拿號，而且好多人都是一口氣買好幾套，好像不要錢一樣。”

    2005年，鄂爾多斯的居民住宅均價僅為每平方米1000元左右，2006年漲到1800元，2007年升至3000元。2010年康巴什新區的房屋均價已經超過每平方米6000元，東勝區則在8000元左右。一些新開的別墅樓盤，每平方米的售價甚至高達2萬元。

    但樓市繁榮的局面沒持續太久。2011年開始，鄂爾多斯供過于求的樓市出現了滯漲。

    隨著民間借貸泡沫的破裂、煤價的下跌、國內整體經濟形勢的回落和國家對房地產業的宏觀調控等因素，鄂爾多斯的房價出現大面積下滑，開發商的資金鏈也隨之斷裂。據鄂爾多斯房地產開發商統計，鄂爾多斯2012年在建工程中，約有75%處于停工或半停工狀態。

    其實在2011年底，就有大量媒體使用“崩盤”等詞語來描述鄂爾多斯的房價走勢，稱康巴什新區的房價暴跌約7成。

    但隨后“中國經濟網”援引康巴什新區管委會黨群工作部副部長李宏的話語表示，相關報道失實，并稱2011年以來全國房地產價格普遍出現了不同程度的下降，雖然康巴什地區也不例外，但這和全國樓市的調控相關，也并沒有“崩盤”。

    《中國經營報》后來的報道稱，2012年4月，當地的大部分樓盤已經開始降價。2013年初，鄂爾多斯市區尤其康巴什區，每平方米三四千元的房子已經比比皆是，但一年前大多數項目的開盤價都超過萬元。

    不過出人意料的是，當地的房價在近年來又悄然回升。

    據當地人的說法，鄂爾多斯的房價從2016年起開始回暖，尤其是康巴什區房子的均價上漲最快，已逐漸恢復到每平方米1萬元以上，相當于2010年前后的水平。

    可以確定的是，鄂爾多斯房價的回升，與當地市政府“去庫存”的藥方息息相關。

    據鄂爾多斯政府工作報告顯示，2016年及2017年，鄂爾多斯通過棚改消化的存量商品房面積分別為589.8萬平方米和511萬平方米，而2014～2017年共計消化存量商品房1688.8萬平方米。

    此外，房屋供應量減少也是房價復蘇的重要原因之一。根據鄂爾多斯市發布的年度社會經濟發展情況公報，2009年，該市房屋竣工面積396.6萬平方米，2017年房屋竣工面積44.9萬平方米。

    康巴什區住房保障和房產交易管理中心的數據顯示，截至2018年底，康巴什已建成住宅748萬平方米，在建和已建成的庫存未售出住宅僅有561套。

    另外，優良的空氣質量、高端的教育及醫療資源也是當地房價復蘇的助推劑。

    數據顯示，康巴什區的綠化率超過40%，達到了“300米見綠、500米見園”，實現了“三季有花、四季常綠、環城籠翠”，被譽為“花城”。

    據綠色呼吸2019年9月23日18時的統計數據顯示，鄂爾多斯的空氣質量狀況為“優秀”，在監測的全國354個城市或地方中排名第24位。

    在教育方面，位于康巴什區的鄂爾多斯一中連續三年被清華大學確定為“優質生源”基地。2019年鄂爾多斯一中有32位同學被北京大學和清華大學錄取，有5位同學被香港知名大學錄取。

    《第一財經》援引當地居民的話語表示，康巴什區的醫療條件十分優越，甚至包頭市的病人都選擇到這里就醫。

    值得一提的是，2012年康巴什成為中國首個以城市景觀命名的4A級旅游景區。2018年，康巴什接待旅游人數285.7萬人，旅游收入對GDP的貢獻率為16%，對就業的貢獻率達28%。

    新華社曾表示，康巴什是中國經濟轉向高質量發展階段的一個縮影。目前康巴什城區常住人口已達15萬，其“鬼城”的標簽是時候摘掉了。

    但是，這并不意味著鄂爾多斯的問題已全然得到了解決。

    當地樓市目前仍不夠健康，小區入住率比較低。不少房子雖然已經售出，但并沒有人居住。康巴什的居民曾對媒體表示，“附近小區到了晚上，亮燈的也就一半左右，很多房子是買了沒有人住的”。

    此外，隨處可見的爛尾樓仍是康巴什區的一個痛點。尤其是鄂爾多斯伊金霍洛國際機場附近，聚集了大量的爛尾樓。這些爛尾樓大都只建了一半，之后便再無動靜。

    值得注意的是，雖然鄂爾多斯近年來已累計退出煤炭產能1335萬噸，但煤炭經濟依然是該市的重要經濟支柱。數據顯示，2018年鄂爾多斯的煤炭產、銷量分別達到6.16億噸和6.64億噸，產業面臨著轉型升級，該市在煤炭深加工、現代能源經濟等方面仍大有可為。