這一次再無懸念。

    2019年3月8日，全國人大表示，將落實制定房地產稅法，確保如期完成。幾天前的政府工作報告，明確提出“穩步推進房地產稅立法”，這是繼2014年和2018年之后，第三次提及房地產稅立法。

    從2017到2019年，全國不動產統一登記、全國住房信息聯網、70年產權續期修法問題都已明確解決，國地稅合并已經邁出步伐?？梢哉f，開征房地產稅已無技術障礙。

    那么如今，最大的問題是，房地產稅的到來，將會對樓市和地方政府產生多大影響？

    房地產稅的初衷是為了緩解地方財政壓力，替代即將枯竭的土地財政，從而厘清中央與地方之間的財稅關系。

2010-2017年全國地方政府土地出讓金收入統計

資料來源：財政部、智研咨詢整理

    在大多數一、二線城市，土地資源開發力度過大，新增土地資源嚴重不足，不少地方已經進入存量房交易時代。這意味著依靠賣地來聚攏收入的未來空間越來越小，房地產稅的重要性越來越突出。

2014-2018年全國住宅土地出讓成交情況

資料來源：智研咨詢整理

2018年全國住宅用地土地出讓未成交面積大幅增加

資料來源：智研咨詢整理

    同時，隨著減稅降負成為常態，從中央到地方，財政收入無疑都將受到影響。如何尋找新的穩定稅源，就成為當務之急，房地產稅恰好是備選答案之一。

    由此來看，房地產稅的到來，是為地方政府開辟新的稅源，并非是為降房價而來。

    大殺器：全國住房信息聯網

    的確，房地產稅并非是為降房價而來。但不要忘記，房地產稅在開征之前的一大技術殺器——全國住房信息聯網。過去，各地信息猶如孤島。理論上，一個人在全國每個城市都買一兩套房子，而在系統里卻只能查到當地的一套房子。如果全國住房信息都能聯網，那么誰在囤房，誰在炒房，將會一目了然。

    尤其對于公職人員來說，能否解釋清除這些房子的來源，就顯得至關重要。雖然“以人查房”不會面向所有人開啟，但至少在相關監管部門那里，這些信息將會一目了然。

    所以，短期而言，房地產稅如果順利落地，必然會對投機者產生一定的威懾，進而會帶動一定程度的拋盤效應。

    更關鍵的是，房產稅是保有稅。只要拿著房子就必須逐年納稅。這與增值稅、契稅、所得稅不同，這些都是交易稅，只有買房賣房才會產生，但房產稅則是一直伴隨終身。

    所以，持有多套房子的人，不得不考慮持有成本。

    會不會轉嫁給租房者？

    當然，有人說，任何稅收都有轉嫁效應，房產稅照樣可以轉嫁給租房者。

    持有這種論斷的人，忽略了全國住房市場所處的發展階段。

    如今，住房短缺時代已經結束，加上集體土地建設租賃房正在大肆上馬，未來租賃未必還是賣方市場，要轉嫁稅負談何容易？

    同時，如果房產稅到來，那么如今的房屋空置成本將會不斷提升，大量投資者將會把空置房拿出去出租，稅收轉嫁效應進一步削弱。

    要知道，房租與房價完全不同。房價可能受到貨幣環境和富裕階層收入水平的影響，會嚴重偏離城市收入水平，但房租，卻要受到現實收入水平的約束。

    收入就那么點，想要把稅收成本轉嫁給租房者，這個算盤未必打得響。

    會不會降房價？

    會不會降房價，這是所有人最關心的問題。

    從短期而言，房地產稅的出臺，對房價將會有直接影響。這一政策，不僅具有強烈的心理利空效應，而且還會對炒房者和擁有多套房的公職人員產生威懾效應，拋盤會比較突出，這對房價顯然會構成利空。

    但從中長期而言，房地產稅對房價的影響，主要在持有層面，對于遏制投機炒房有一定效果。但相比而言，貨幣環境、土地供給制度、人口流入流出規模，在其中發揮的作用更大。

    所以，房地產稅從越熱到落地，都會對房價預期產生顯著影響。這種影響，隨著房地產稅的推出而不斷弱化。

    一個明顯例證，歐美國家多半都有房地產稅，但房價卻未隨之而起起落落。

    哪些城市會開征？

    不是每個城市都有“資格”開征房產稅。

    房產稅是一塊肥肉，能為地方提供穩定稅源，但經濟基本面和人口基本面一塌糊涂的城市，貿然開征房產稅，不僅收不到多少稅，反而有可能讓本地樓市出現大問題。

    所以，會不會開征房地產稅，能不能收到房地產稅，這是檢驗城市發展水平高低的一塊試金石。

    在后土地財政時代，幾乎所有城市都會面臨財政收入下滑的危機，都有動力來開征房地產稅，但這些城市都要揣摩好自身的分量和實力。

    按照此前財政部有關負責人提出的“立法先行、充分授權、分步推進”的十二字方針，房產稅不會一刀切，也不會在所有城市同步推進。綜合考慮，一線城市住宅銷售面積和存量市場相對成熟，具有可觀的征稅規模，同時一線城市聯網建設進程較快，實施效果相對更好。這就給了部分城市以喘息之機。

    房地產稅涉及方方面面，不容小覷：

    其一，開征房地產稅已經沒有懸念，當然也不會半夜雞叫。因為稅收法定，房地產稅必須歷經立法、審議和落地的一系列法律程序，整體落地下來，起碼要兩年以上時間。

    其二，在短期，房產稅對房價有明顯影響。在短期內，房地產稅不僅影響市場預期，而且還會炒房者和擁有多套房的公職人員產生威懾效應，從而帶來一定的拋盤可能，這對于樓市將會形成重壓。

    其三，就中長期而言，房地產稅的影響不及經濟、金融、土地和人口。一個城市房價如何走，不僅要看經濟基本面、人口基本面和土地供給制度，而且還受制于金融大環境，房地產稅在其中的影響不是決定性的。

    其四，房地產稅未必能轉嫁給租房者。全國住房短缺時代已經結束，租賃市場正在大步推進，加上房產稅帶有高額的持有成本，空置房也將被釋放到租房市場。未來，租房市場未必還是賣方市場，想要把房產稅轉嫁給租房者談何容易？

    其五，房地產稅會對剛需設置一定免征面積。按照國際慣例，房產稅不會對剛需和投機一刀切，剛需一般都能獲得相應的免征面積，而擁有多套房的，或許會面臨累進稅率的制約。

    其六，不是所有城市都敢于上馬房產稅。房產稅是一塊肥肉，但要能吃到口才行。一二線城市可借房產稅，重塑地方財政，四五線城市很容易面臨房地產市場的動蕩，這其中的權衡，考驗著每一個地方政府。

    所以，千萬不要低估房地產稅。