“全國12城樓市松綁，樓市回暖信號來了。”“樓市‘王炸’開局！真的要回暖了”……去年底菏澤取消限售、廣州松綁公寓限購、青島取消搖號購房等政策以來，各大媒體平臺上有關“利好”不斷，一時間，樓市回暖似乎成為年后樓市的基調。

    然而，數據并不支持“樓市回暖”一說。中國指數研究院監測數據顯示，2月份主要城市商品房成交面積同比下降7.3%。與此同時，克而瑞數據顯示，2月份TOP100房企合約銷售4470億元，同比下滑15.6%。

    《每日經濟新聞》記者注意到，菏澤、廣州、青島等地樓市調控政策的微調雖然并未引起樓市的大起大落，但這也反應了當前房地產調控思路的轉變——從過去的“一刀切”“約談”，轉變為“因城施策”“一城一策”，調控主體責任也從部委下放到地方政府。

    多地調控思路已有轉變

    2018年12月18日，山東菏澤發布《關于推進全市棚戶區改造和促進房地產市場平穩健康發展的通知》，明確提出取消此前“主城區和住房成交量高、房價穩控壓力大的縣區實行新購住房限制轉讓措施”，正式取消早前“取得產權證書滿2年后方可上市交易”“非本地居民購房限制轉讓時間不少于3年”的限售政策。這也被市場解讀為樓市調控出現“松動”。

    值得一提的是，就在山東菏澤發布上述通知的次日，廣州發布《關于完善商服類房地產項目銷售管理的意見》，規定2017年3月30日前土地出讓項目不限定銷售對象，可以銷售給個人。這也意味著廣州不再一刀切地執行“商服類地產項目不得銷售給個人”政策。

    2018年12月27日晚，衡陽出臺《關于暫停執行<關于規范市城區新建商品房銷售價格行為的通知>的通知》，擬暫停執行限價政策。不過該文件隨后被官方以“其影響有悖于部門出臺文件的初衷”為由撤回。

    2018年12月31日，青島市高新區發布文件，暫停執行“青島市高新區商品房公證搖號售房規則”。

    實際上，上述這些城市對樓市調控政策進行微調，其調控思路與過去的“政策一 刀切”“被約談”相比已有比較明顯的轉變。

    去年底召開的全國住建工作會議上，住建部部長王蒙徽就曾指出，堅持因城施策、分類指導，夯實城市主體責任，加強市場監測和評價考核，切實把穩地價、穩房價、穩預期的責任落到實處。

    上述城市樓市政策的微調，正是“因城施策、分類指導、夯實城市主體責任”的“一城一策”調控思路的具體體現。

    值得注意的是，早前多個城市還在地方兩會中明確表示要實行“一城一策”。據《每日經濟新聞》記者不完全統計，僅今年1月份，已有河南省、安徽省、上海市，以及杭州、寧波、福州、廈門、長沙等地紛紛表示要實行“一城一策”。

    易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進告訴記者，不同的區域、不同的量級、不同的城市，其房地產市場呈現出的特點不盡相同。“一城一策”正是“因城施策、分類指導、夯實城市主體責任”的體現，更加科學實際、實事求是。其含義在于，地方政府將獲得更大的調控自主權，根據自身實際情況進行調控。但同時，地方政府還需要承擔“穩地價、穩房價、穩預期”的調控責任。

    樓市仍將以“穩”為基調

    取消限售、限價松動、暫停搖號……樓市會全面回暖？

    “調控依然會繼續，會放松但不會放開，樓市將回溫但不會回暖。”新城控股高級副總裁歐陽捷告訴《每日經濟新聞》記者。他同時認為，“房住不炒”仍是長期定位，回溫不等于回暖，放松不等于放開，調控也不會退出。

    實際上，自2003年被確定為國民經濟的支柱產業后，房地產業過去很長一段時間里都被視為經濟逆周期調節的工具來使用。無論是2008年還是2014年，通過限購松綁、下調首付比例、降息等“維穩樓市”，房地產業一次次成為抵御“次貸危機”、經濟下行風險的有力工具。

    當然，通過“維穩樓市”成功應對經濟下行風險的同時，隨之而來的是房價一輪又一輪快速上漲。

    目前，我國經濟運行保持總體平穩，但呈現出穩中有變、變中有憂的特點。2018年四季度GDP同比增速為6.4%，為2009年第二季度以來最低水平。作為經濟發展的三駕馬車，投資、消費、凈出口面臨形勢復雜嚴峻。2018年，固定資產投資增速為5.9%，較上年回落1.3個百分點，增速自2009年以來呈逐年下降趨勢；社會消費品零售總額同比增長9%，創2000年以來新低；貿易順差2.33萬億元，為近4年最低，同比增長負18.3%。

    復雜嚴峻的經濟形勢下，是否意味著房地產業將再次成為逆周期調節的工具呢？房價是否又會如歷史一樣再次出現報復性上漲呢？

    多位業內人士在接受《每日經濟新聞》記者采訪時均持否定觀點，并表示當前樓市調控思路已發生變化，房價報復性上漲的歷史將難再現，“穩”將成為未來各地樓市調控政策的主基調。

    今年政府工作報告也指出，“更好解決群眾住房問題，落實城市主體責任，改革完善住房市場體系和保障體系，促進房地產市場平穩健康發展。”

    與過往相比，2018年底以來樓市調控思路已明顯發生變化。“穩”，正成為當前各地樓市調控的主基調。

    如上海在年初表示正在研究制定完善房地產市場調控“一城一策”的長效機制。要堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，堅持嚴控高房價高地價不是權宜之計、減少經濟增長和財政收入對房地產業的依賴也不是權宜之計，堅持房地產市場調控不動搖、不放松，實現穩地價、穩房價、穩市場預期的目標。

    而杭州則在近日的土地出讓文件中，將封頂溢價率由50%下調至30%。這也被視為穩房價、穩預期的舉措。
“一些城市提出‘一城一策’，不能簡單地理解為政策松綁或收緊。”嚴躍進告訴《每日經濟新聞》記者，“雖然調控思路已發生變化，但目標都是一致的，即要促進樓市穩定健康發展，積極落實‘房住不炒’的目標。”

    2019年放開房地產調控政策，房價還會持續上漲嗎？

    僅僅一二線熱點城市，房價持續上漲的可能性不大。除此之外，“2019年放開房地產調控政策”個人認為也是一種誤讀。今年的中央經濟工作會議對房地產調控定調，這種定調會影響到2019年樓市向。會議強調的是“因城施策”、“分類指導”，并指出“夯實城市政府主體責任”。

    2019年全面放開房地產調控政策的可能性微乎其微。至多是三四線城市或者一些中小銀行搞點小動作。中央層面的放開是不太可能的。當然，由于房地產調控，導致國內經濟下行壓力會有所加大，但是這并不能改變中央政府的“房住不炒”決心。放松限售令只能加速投機性炒房退出，房價加速下跌進程。

    也就是說，2019年房住不炒依舊必須執行。實際上，在杠桿游戲看來，如果我們吸取了過往的教訓，房住不炒將是中長期的事情，不僅僅是2018、2019年的任務。從目前的種種跡象看，長效機制的決心前所未有。所以，我才說適度放松是大概率，但前提是要確保價格穩定。

    經濟下行壓力加大，國家已經再次開啟了大基建，陸續批復了數條軌道交通建設，必然帶動鋼筋水泥價格上漲，再疊加不少項目日夜趕工出逃，原材料成本持續上漲會對房企利潤產生進一步壓縮。裝修減配還算小事，等有房企繃不住，出現越來越多的爛尾樓，到時候社會穩定性必然受到沖擊。

    從山東，到廣州，從廣州到全國更多的城市逐步放開限購令，也是對壓抑了這么久的房地產來一次喘息的機會，既有利于剛需進入市場，同時緩解大多數房地產公司的資金問題，并帶動新一輪的國內內需市場的開發。意味著房地產不漲價，全國的房地產可能真的要出現房地產危機，一旦出現嚴重下跌趨勢，意味著經濟崩潰，意味著大量不良資產的出現，可能就不只是房產的問題。

    在目前整體中美貿易爭端愈演愈烈，地方經濟增長疲軟大背景下，政府是有可能采取寬松金融政策，包括放開房產領域政策性監管是有一定概率的。在我們假設長沙全面放開政策前提下，再加上金融政策加持，長沙房價一定會走一波快速上漲的行情，且會有大量的外地資金向長沙本地市場源源不斷流動。

    因此，上海還是屬于“北上廣深”的核心城市，處于高房價、高風險、高敏感處，肯定不可能那么容易松綁，對房地產的態度變松不意味著對調控的放松，這點有著本質區別，其中個味，慢慢好好體會。根據發改委發布的支持企業發展的文件，由于房地產也屬于企業，實際上又對房地產企業有融資上的利好消息。
因為政策限制炒房，作用不會太長久，過于限制，會讓房地產失去就有的活力，政策更多的是引導房產的走向，讓房產有活力健康地發展。 隨著不動產登記制度的完善執行，房產稅全面征收變得越來越容易。讓房地產服務于實體經濟，不能讓房奴一輩子賣身給房子。