新年伊始房企融資補血創紀錄

    房企巨頭難迎“開門紅”

    破紀錄的融資計劃和格外低迷的銷售業績，都是與“錢”密切相關的數據，揭露了各大房企在2019年初真實的生存狀況。

    近日，已陸續有大約30家知名房企公布了今年1月的銷售業績。與去年同期相比，一些龍頭房企都出現大幅下跌。據相關機構統計，30家房企合計銷售額同比下調了11%。其中，萬科、恒大、碧桂園三巨頭合計下降超500億元。而與此同時，各大房企近來也在密集披露融資計劃，恰好從另一側面折射出房企的補血壓力。

    “三巨頭”業績降了532億元

    銷售業績的整體低迷，并沒有因排名前后而有所區分。相反，獨占鰲頭的房企，反而跌幅更大。

    不久前，萬科方面發布公告顯示，今年1月的銷售金額為人民幣488.8億元，這比2018年1月的679.8億元下降了28%；恒大方面1月銷售金額為431.7億元，也比去年同期的643.6億元下降了32.9%；碧桂園僅公布了歸屬股東權益的合同銷售金額，為330.7億元。碧桂園去年同期并未公布歸屬股東權益的合同銷售金額，但中原地產方面測算這一數字約為460億元。這樣一來，碧桂園也出現28.1%的跌幅。

    至此，這“三巨頭”均出現了三成左右的下降。僅僅在這一個月，三巨頭合計下跌的銷售業績已經達到了532.2億元。來自中原地產研究中心統計數據顯示，截至2月13日，共有30家房企公布了今年1月的銷售額，合計3189.4億元的銷售業績，比2018年同期的3574.76億元下調了11%。

    30家房企合計下調11%，并未像“三巨頭”一般狂跌，得益于一些中小房企“力挽狂瀾”。從各家公布的數據來看，新城發展、金地、佳兆業等均出現不同幅度的上漲。“相比去年，整體銷售額出現明顯放緩。這其中，龍頭房企同比下調，銷售數據開始回落；分化現象繼續明顯，中小房企數據依然在上漲。”中原地產首席分析師張大偉說。

    市場降溫購房更理性

    “銷售業績反映著成交端，但成交端又勢必受供應端的影響。”國內一家知名房企營銷負責人向記者分析，今年一開年銷售業績說明了由于各地調控深入，市場逐漸降溫、退燒，購房者也更為理性。

    在房企內部，更貼近市場的指標則早已顯現出退燒跡象。上述負責人以北京市場為例介紹，2018年年初甚至更早，市場溫度較高，去化率更高，成交周期卻更短。按照其內部的統計，去年購房人看房周期在一個月左右，搶手樓盤的周期往往只有一兩周；但從去年下半年開始，一些樓盤看房周期甚至延長到兩三個月，只有剛需盤的周期才能維持在一個月左右。

    多位業內人士認為，造成這一現象的關鍵原因是供應量的加大。從去年下半年開始，北京市場上限競房、共有產權房供應進一步增加，吸引了一批剛需。“購房人開始跟開發商‘提要求’了。”另一家房企銷售負責人說，消費者可選擇的樓盤多了，就會有更細致的比較，而不再是樓市高燒時的“只看預期、不看品質”。

    此外，一些三、四線城市曾在2018年一度高燒不斷，伴隨著調控的深入，這些城市也逐漸退燒、恢復理性。對于依靠三、四線城市的一批龍頭房企而言，銷售業績也勢必受到影響。

    房企窗口期緊急“補血”

    2月12日，華夏幸福披露，向境外專業投資人增發1億美元的高級無抵押定息債券；一天后，融創中國也公布發行2022年到期的8億美元優先票據。

    業績下滑的同時，是房企密集的融資計劃。今年1月以來，公布的房企融資已近90多起，合計金額超2100億元；春節后近幾天的融資計劃已有數十億美元。

    其實，2018年在融資監管更加嚴格的環境下，房企融資渠道不斷收緊。諸葛找房首席分析師陳雷表示，從房企融資的到位資金來源分析，2018年以來，國內貸款占比降低，自籌資金比例提升。2017年以來，在公司債收緊之后，海外債發行熱度逐步升溫，發行利率隨即走高。諸葛找房披露的數據顯示，到2018年年末，海外融資利率在9.00%到13.75%，融資成本遠高于國內融資3.69%到8.50%的利率。

    在業內看來，越來越多的房企加快融資，也為了應對還債高峰期。“據公開資料統計，2019年房企信托到期3669億元，債券及中票類到期4189億元，合計7858億元。”陳雷說。

    2017年，房地產開發企業房屋施工面積781484萬平方米，同比增長3.0%，增速比1-5月份下降0.1個百分點。

2009-2017年房地產開發企業房屋施工面積走勢圖

資料來源：國家統計局

2009-2017年我國房地產開發企業房屋竣工面積走勢圖

資料來源：國家統計局

    2017年末，商品房待售面積58923萬平方米，比11月末減少683萬平方米。其中，住宅待售面積減少670萬平方米，辦公樓待售面積增加118萬平方米，商業營業用房待售面積減少215萬平方米。

2009-2017年我國商品房銷售面積走勢圖

資料來源：國家統計局

    各地除了傳統的限購、限售、限貸等政策，2018年政策非常注重市場監管的強化，通過監管的強化，規范市場秩序，保障合理購房需求。2018年上半年，全國超過40市縣（區）、以及湖北、海南、湖南、新疆和遼寧5省出臺房地產市場監管政策。其中，湖北、福建、海南、遼寧、福州、江門、長春和紹興柯橋出臺措施強化住房價格監管。湖南、重慶、西安、長沙、石家莊、丹東、嘉興、淄博、寧鄉市、北京、貴陽等省市出臺措施，加強對房地產市場監督檢查，查處違法違規行為。武漢、佛山和贛州加強對住房銷售監管。海南省、南京強化對新房網簽備案管理。濟南市重點查處房地產開發領域非法集資行為。長沙、成都、武漢、西安、佛山、杭州、高安、嘉興、西安、青島高新區等出臺公證搖號銷售政策。住建部等七部委對北京、上海等30城市開展治理房地產市場亂象專項行動。