人口是社會經濟發展活動的源泉，人口遷移帶動的居住需求是房地產發展的基礎。劉全認為，人隨產業走、人往城市走，人口遷移既是社會經濟發展的結果，也是推動經濟發展的關鍵因素。全國房價普遍比較低的城市，其中大部分城市均面臨著“產業蕭條、人口外流、經濟萎縮”的困境。房地產市場發展主要取決于城市人口、土地、金融和政策等因素制約。全國房價高企30余年，房地產市場已進入基本飽和的狀態，房價兩極分化趨勢加劇擴大。

    隨著個人財產所有權的發展，房地產已經成為商業交易的主要組成部分。購買房地產是一種重要的投資方式。

    放眼全球，世界格局發生了深刻變化，地緣政治緊張加劇，國際形勢更加嚴峻。看向國內，國民經濟發展處于結構性階段轉換時期，全面數字化、消費升級的時代浪潮滾滾而來，社會正在經歷著百年未有的大變局。中國房地產行業在經濟下行壓力中韌性前行。中央聚焦房地產金融風險，堅持“房住不炒、穩字當頭、因城施策”的主基調，總體政策穩中偏緊。銷售整體平穩，2019年全國商品房銷售額同比上升6.5%、銷售面積同比下降0.1%；城市分化持續，核心一、二線城市維持較高的銷售水平，三四線城市銷售體量仍有支撐。雖然2019年土地市場有所降溫，但新開工、竣工面積保持增長，全年房地產行業投資同比增長9.9%。

    2019年中國房地產開發企業本年完成投資額1.32萬億元，房地產開發企業建筑安裝工程本年完成投資額8.20萬億元，房地產開發企業設備工器具購置本年完成投資額1713.48億元，房地產開發企業其他費用本年完成投資額4.85萬億元。

2015-2019年中國房地產開發企業計劃總投資

資料來源：國家統計局、智研咨詢整理

    2019年中國房地產完成開發投資額13.22萬億元，其中房地產開發住宅投資額9.71萬億元，房地產開發辦公樓投資額0.62萬億元，房地產開發商業營業用房投資額1.32萬億元，房地產開發其他投資額1.57萬億元。

2014-2019年中國房地產開發投資額走勢

資料來源：國家統計局、智研咨詢整理

    2014-2019年中國房地產開發細分行業投資額情況

資料來源：國家統計局、智研咨詢整理

    中原地產調查數據顯示，2020年1-8月份，TOP100房地產企業購買土地總金額21163億元，同比增長7.3%。劉全認為，因疫情蔓延影響，第一季度房地產市場銷售遭受較大的影響。從房地產企業供貨規模來看，下半年供貨節奏會進一步加快，市場供貨量將大幅增加。隨著防控房地產系統性金融風險監管政策的收緊，房地產市場發展會趨于平穩。土地價格持續上漲，未來全國房價以穩為主，房價大跌遙遙無期。

    中指研究院發布的調查數據顯示，2020年8月份，全國100個大中城市新建商品住宅成交均價15613元/平方米，環比上漲0.5%，同比上漲3.9%。劉全認為，6月份以來，房地產市場銷售快速復蘇，市場基本完成了疫情沖擊后的V型修復。房地產調控政策主基調并未變化，在因城施策的背景之下，防范金融風險是調控政策的出發點，維護房價平穩上漲是調控政策的主要目標。未來三年，全國房價普遍大跌概率極小。

    世聯地產調查數據顯示，2020年8月份，房地產企業境內外累計發債規模1145億元，環比增長-5%，同比增長38%。劉全認為，一季度房地產開發貸款同比增速上升，二季度有所回落，但依然維持兩位數增長。上半年，在流動性寬松的背景下，房企融資環境明顯改善，房企買地積極性增加。當前流動性拐點已過，相比上年仍然偏寬松，引起市場投資過熱。疫情控制基本穩定，經濟增長和房地產市場的復蘇超預期。