內容概要：我國倉儲地產隨著物流市場的繁榮而發展壯大，據統計，2022年我國倉儲地產行業市場規模6248.8億元，同比增長12.7%，但近兩年，傳統制造業遭受出口市場疲軟與經濟結構戰略性調整的雙重沖擊，對倉儲需求有所萎縮，同時，隨著宏觀經濟增速放緩，一些廠房也被當做倉儲房流入市場，使得整個倉儲市場會處于嚴重的供大于需狀態，此外，隨著新建的高標倉陸陸續續進入市場，疊加上一年延期入市的項目影響導致我國倉庫供應放量，我國倉庫空置率進一步增大，2024年我國倉儲地產行業增速降至近十年來最低水平，僅為6.4%，我國倉儲地產市場進入深度調整期。

上市企業：東百集團（600693）

相關企業：普洛斯投資(上海)有限公司、京東智能產發股份有限公司、萬緯物流發展有限公司、東久新宜（中國）企業管理有限公司、寶灣物流控股有限公司、深圳順豐泰森控股（集團）有限公司、安博(中國)管理有限公司、上海龍地商業管理有限公司、深圳市深國際物流發展有限公司、嘉民管理咨詢(上海)有限公司、第一產業集團有限公司、上海遠瀚物流有限公司、維龍(上海)投資管理有限公司、瀚溥(上海)企業管理咨詢有限公司、新地物流發展有限公司、復星國藥（香港）物流倉儲發展有限公司、中遠海運物流發展有限公司、北京百利威倉儲物流有限公司、乾龍物流集團有限公司、中外運物流投資控股有限公司

關鍵詞：倉儲地產發展歷程、倉儲地產產業鏈、倉儲地產發展背景、倉儲地產市場規模、倉儲地產競爭格局、倉儲地產發展趨勢

一、概述

倉儲地產是物流地產的核心細分領域，指為滿足貨物存儲、保管、分揀、包裝、流通加工及配套物流作業需求，而開發、運營的專業化物業及相關基礎設施，是連接生產端與消費端的關鍵物流節點載體。與傳統倉庫不同，現代倉儲地產更強調標準化、集約化、智能化，且通常由專業物流地產開發商或運營商主導，而非企業自建自用。

倉儲地產核心價值不僅在于提供物理空間，更在于通過標準化設計、智能化設施及高效運營管理，提升供應鏈周轉效率，降低社會物流成本，按核心功能和服務場景不同，倉儲地產可以分為通用倉儲地產、電商倉儲地產、冷鏈倉儲地產、保稅倉儲地產和特殊倉儲地產五大類。

二、發展歷程

物流地產概念最早于20世紀80年代由美國普洛斯集團提出并實踐，2003年，普洛斯進入中國并成立上海辦事處，2004年建成其在中國的第一個物流園，將倉儲物流設施的國際標準引入中國，也拉開了外資開發商進軍中國倉儲地產市場的序幕。2005年，新加坡的豐樹也進入中國市場，2006年圓通成為首家接入淘寶的配送服務商，2007年京東開始自建物流，正式進軍物流地產領域，2013年菜鳥網絡的成立進一步推動了物流地產行業的升級。

近年來，隨著我國經濟增速放緩，土地供應收緊，倉儲地產行業由增量時代邁入存量時代，開始更加注重“現代化”，提升科技競爭力，傳統物流地產巨頭逐步轉向定制化運營和持續租賃，同時，更多類型企業不斷進入倉儲地產市場，2014年萬科與黑石合作，開啟傳統房地產企業涉足該領域的先河，此后，眾多傳統房企、金融機構以及大型央企紛紛入局，行業呈現出多元化的競爭發展態勢。

三、產業鏈

倉儲地產以“專業化物業”為核心，圍繞“貨物全生命周期管理”提供服務，涵蓋從土地獲取、物業開發、設施配置到后期運營的全鏈條，行業上游主要包括土地資源提供方、資金供給方、倉儲設備供應商、軟件服務提供商等，其中，土地資源提供方主要是政府以及部分擁有可開發土地的地產商等，為倉儲地產項目提供建設用地；資金提供方包括銀行、信托公司、產業投資基金等各類金融機構，倉儲地產項目的開發建設需要大量資金，這些機構為項目提供融資支持；倉儲設備供應商負責提供各類倉儲作業硬件設施，像輸送帶、分揀系統、自動引導車（AGV）、堆垛機、穿梭車和叉車等，幫助完成貨物的搬運、存儲、分揀等流程；軟件服務提供商主要為倉儲管理提供軟件平臺，包括倉庫管理系統（WMS）、倉庫控制系統（WCS）等，以實現庫存管理、作業流程調度等環節的高效精準管控。

行業中游為倉儲地產企業，專門從事倉儲物業的開發、建設以及運營，它們通過獲取土地，開發建設標準化或定制化的倉庫。行業下游為需求方，包括汽車制造企業、電子制造企業、醫藥制造企業、生鮮食品企業、進出口貿易企業、化工企業、零售企業、電商平臺等等，下游客戶需要倉儲空間來存放原材料、半成品以及成品，比如汽車制造企業會儲存零部件，醫藥企業需要倉儲來保管藥品，進出口貿易企業需要保稅倉等特殊倉儲來進行海關監管下的貨物存儲、報關代理、國際中轉等操作，便于國際貿易業務的開展。

四、發展背景

近年來，我國物流行業隨著電商市場的繁榮而迅猛發展，據中國物流與采購聯合會數據顯示，2024年我國全國社會物流總額達360.6萬億元，同比增長2.3%，與此同時，在政策拉動、需求多樣等因素影響下，新舊動能疊加、交替回升態勢更趨明顯，物流需求增長方式從粗放式向高品質加快轉型，從增長貢獻看，工業品物流總額同比增長5.8%，增長貢獻率為77%，是物流需求增長的主要動力；在新業態發展帶動下，單位與居民物品物流總額增長6.7%，貢獻率為11%，是物流需求增長的重要潛力；從結構看，再生資源物流總額，單位與居民物流總額占比合計為5%，與上年相比小幅提高，綠色化、數字化類型物流需求發展態勢明顯。隨著我國物流行業的蓬勃發展，作為重要配套設施的物流地產也隨之快速發展。

相關報告：智研咨詢發布的《中國倉儲地產行業市場分析研究及投資戰略研判報告》

五、發展現狀

我國倉儲地產隨著物流市場的繁榮而發展壯大，據統計，2022年我國倉儲地產行業市場規模6248.8億元，同比增長12.7%，但近兩年，傳統制造業遭受出口市場疲軟與經濟結構戰略性調整的雙重沖擊，對倉儲需求有所萎縮，同時，隨著宏觀經濟增速放緩，一些廠房也被當做倉儲房流入市場，使得整個倉儲市場會處于嚴重的供大于需狀態，此外，隨著新建的高標倉陸陸續續進入市場，疊加上一年延期入市的項目影響導致我國倉庫供應放量，我國倉庫空置率進一步增大，2024年我國倉儲地產行業增速降至近十年來最低水平，僅為6.4%，我國倉儲地產市場進入深度調整期。

六、競爭格局

1、整體格局

受市場前景吸引，眾多企業紛紛進入我國倉儲地產市場，使得市場競爭也日趨激烈。2024年6月27日，以“數字化智能化倉儲現代化的方向”為主題的第十九屆中國倉儲配送大會暨第十一屆中國（國際）綠色倉儲與配送大會在江蘇蘇州舉行，會議同期發布“2023年全國倉儲企業排名”，包括“倉儲服務百強（通用、冷鏈、危化品）企業”“倉儲地產二十五強企業”“金融倉儲-擔保存貨管理二十強企業”，在“2023年中國倉儲地產企業25強”榜單中，普洛斯投資(上海)有限公司、京東智能產發股份有限公司、萬科物流發展有限公司、寶灣物流控股有限公司、順豐豐泰、安博(中國)管理有限公司、上海龍地商業管理有限公司、深圳市深國際物流發展有限公司、嘉民管理咨詢(上海)有限公司等企業紛紛上榜，其中，普洛斯投資(上海)有限公司倉庫面積達4033萬平方米，居榜首。

2、行業內代表企業分析

（1）寶灣物流控股有限公司

寶灣物流控股有限公司，是南山控股與中國南山集團共同投資成立的高端物流設施投資平臺。“寶灣”品牌創立于2003年，興建了中國第一座大型現代物流中心——上海寶灣國際物流中心。公司注冊成立于2011年7月，注冊資本25億元人民幣，發展至今，已在中國40+個經濟熱點城市戰略性布局了80+座高端綜合物流園區，規劃、在建及成熟運營物流設施總面積1000萬+㎡，構筑了規模強大的物流設施服務網絡。

作為擁有核心物流倉儲設施資產的物流服務商、行業領先的高端物流園區開發商和運營商，寶灣致力于打造綜合化、專業化、標準化的物流服務體系，不斷豐富和創新業務模式，充分滿足第三方物流企業、商貿零售企業、電子商務企業和生產制造企業對倉儲設施在運作效率、安全和環境等多方面的要求，并積極開展并購、合資、定制等多種倉儲物流開發與營運模式。“寶灣”已發展成為享譽全國的著名物流品牌。

（2）深圳市深國際物流發展有限公司

深國際物流發展有限公司是深圳國際控股有限公司的全資子公司，自成立之初就承載了深國際集團物流板塊全國網絡布局的歷史重任。“十四五”期間，公司以構建“投-建-融-管”商業閉環為重點，持續完善全國物流網絡布局，并以智慧化、智能化為驅動，通過自主創新、開放合作等方式，積極探索“輕重融合”的發展路徑，打造以“規模化物流園區網絡+智慧化綜合物流服務”為核心競爭力的現代綜合物流平臺，逐步實現向綜合物流服務商轉型。

七、發展趨勢

未來，物聯網、大數據、人工智能等新興技術將持續賦能倉儲地產領域，更多倉儲設施會配備智能倉儲機器人、自動分揀系統以及自動化立體倉庫等設備，實現倉儲作業的無人化和自動化操作，倉儲管理系統也能通過實時數據分析，對庫存管理、路徑規劃等環節進行優化，進而提升倉儲物流效率，此外，隨著環保意識增強以及相關政策的推動，倉儲地產企業將更關注綠色發展，一方面在建筑材料選用上傾向節能環保型，另一方面會積極優化倉庫設計，加強節能技術的應用，以此降低倉儲設施在運營過程中的能源消耗，實現可持續發展。

以上數據及信息可參考智研咨詢（m.jwnclean.com）發布的《中國倉儲地產行業市場分析研究及投資戰略研判報告》。智研咨詢是中國領先產業咨詢機構，提供深度產業研究報告、商業計劃書、可行性研究報告及定制服務等一站式產業咨詢服務。您可以關注【智研咨詢】公眾號，每天及時掌握更多行業動態。